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*14:31JST プロパスト Research Memo（1）：2023年5月期の当期純利益は11期連続で増益を予想 ■要約 1. 分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業を展開 プロパスト<3236>は、東京証券取引所「スタンダード市場」に上場する総合不動産ディベロッパーで、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開し、その時々の経済環境に応じて最適な事業に注力している。同社は都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、扱う物件の特長は都市生活を満喫できるような高いデザイン性にある。競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。 2. 2023年5月期第2四半期は大幅な増収増益決算 2023年5月期第2四半期の売上高は14,747百万円（前年同期比38.6%増）、営業利益2,300百万円（同68.6%増）、経常利益2,099百万円（同84.8%増）、四半期純利益1,568百万円（同105.6%増）と大幅な増収増益となった。分譲開発事業は販売物件がなく、売上高は計上なし（前年同期は340百万円）、売却済の物件に係る追加工事費用が発生したことで営業損失3百万円（前年同期は15百万円の利益）を計上した。賃貸開発事業は、売却物件数が前年同期の9物件から13物件に増えたことから、売上高10,803百万円（同72.8%増）、営業利益（全社費用控除前、以下同様）2,312百万円（同66.7%増）の大幅増収増益となった。バリューアップ事業は、収益性の高いエリアで9物件を売却した結果、売上高3,943百万円（同2.3%減）、営業利益591百万円（同28.2%増）となった。売却が順調で総資産が減少した一方、利益剰余金の増加により純資産が増加したことで、自己資本比率は32.3%と目標とする30%を上回り、同社の財務の安全性は大きく改善した。 3. 2023年5月期は期初予想を維持、慎重な前提に基づき増収増益を計画 2023年5月期については上期偏重型の業績計画に基づき、期初予想どおりに売上高21,129百万円（前期比19.4%増）、営業利益2,215百万円（同4.2%増）、経常利益1,741百万円（同3.0%増）、当期純利益1,309百万円（同15.3%増）の増収増益を計画している。計画どおりに進めば、同社が重視する当期純利益は、11期連続の増益を達成することになる。2023年5月期も都心部のなかでも需要が見込める物件を厳選して購入するとともに、現在保有している物件の売却活動を積極的に推進している。分譲開発事業については端境期にあたり販売物件がないものの、賃貸開発事業とバリューアップ事業で好調を持続する見込みである。ただ同社では、例年期初において慎重な業績予想を立てることから、最終的には予想を上回って着地する可能性が高いと弊社では見ている。配当については、前期と同額の1株当たり2円を予定している。また、2022年7月にも自己株式の取得を実施し、今後も継続する意向である。 4. 2024年5月期以降も、堅調な業績を継続する見通し 同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、最近では新築マンションの1戸当たり平均価格は高値で横ばいながら、販売戸数は新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）に伴う2020年前半の落ち込みからは回復したものの、2022年も低水準での推移が続いた。ただ首都圏のマンション人気は底堅く、長期的にも都心の好立地マンションへのニーズは根強いと見られる。同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2024年5月期以降も堅調な業績を継続すると弊社では見ている。今後も自己資本比率30%台を安定的に確保できる見通しになれば、増配を検討する考えである。 ■Key Points ・総合不動産ディベロッパー。都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開し、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長 ・2023年5月期第2四半期は大幅な増収増益決算。賃貸開発事業とバリューアップ事業が好調。自己資本比率は目標とする30%を超過 ・2023年5月期の業績は期初予想どおりの増収増益を見込む。ただし、例年の実績からは、予想を上回る着地となる可能性大。同社が重視する当期純利益は、11期連続の増益達成の見通し ・2024年5月期以降も堅調な業績を継続すると見る。自己資本比率30%台を安定的に確保できる見通しになれば、増配検討も （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《YI》