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*16:02JST ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 Research Memo（2）：高い管理能力による長期安定運用 ■会社概要 1. ＣＲＥグループの総合力が生み出す物流施設特化型REIT ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人<3487>は、物流不動産の賃貸管理や開発など物流不動産に関するサービス全般を事業領域とするＣＲＥが運用する、物流施設特化型REIT（不動産投資信託）である。同投資法人は、ＣＲＥとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、ＣＲＥグループ（ＣＲＥ及びそのグループ会社）が開発し立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」である「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオが特徴。首都圏比率94.0%、I.C.から3キロメートル未満80%超、平均築年数2.0年、取得時鑑定NOI（不動産の収益率を示す指標）利回り5.0%など、良質な物流関連施設に投資する。 また、国内第3位の管理受託面積に裏付けられたＣＲＥの高い施設管理能力、並びに平均賃貸借残存期間7.1年及び稼働率100.0%による長期賃貸借契約に基づく、長期安定的な資産運用も特徴となる。さらに、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設のすべてについて取得する機会の提供を受けており、明確な外部成長戦略が示されている。 2. 沿革 安定運用と明確な外部成長戦略が特徴 3. 特徴 同投資法人の特徴としては、（1）「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオ、（2）長期安定的な資産運用、（3）明確な外部成長戦略、が挙げられる。 （1） 「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオ 「ロジスクエア」とは、ＣＲＥによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称である。テナントニーズを満たすために必要とされる、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設となる。まず、テナントが物流不動産の新設・移転先の場所にあたって重視する条件となる「立地」については、高速道路のI.C.及び出入口からの距離が近いだけではなく、95.6％が徒歩10分以内と公共交通機関からも近い。そのため、高い需要が見込まれる物流適地に所在するとともに、テナントの労働力確保にも配慮している。 例えば、同社が運用する「ロジスクエア浦和美園」においては、東北自動車道浦和I.C.より約700メートル、埼玉高速鉄道「浦和美園」駅より約450メートル、徒歩6分に位置する。周辺地域では、大規模な複合施設型まちづくりが推進されており、職住近接による労働力の確保にも優位性が見込まれる。同投資法人の首都圏比率は94.0%となるほか、I.C.までの走行距離については、1キロメートル未満が27.4%、1キロメートル以上3キロメートル未満が54.0%、3キロメートル以上5キロメートル未満が18.7%となる。また、公共交通機関からの所要時間については徒歩10分以内が95.6%を占めており、残りの4.4%についても徒歩20分以内となる。このように、I.C.から距離が近いだけではなく、労働力確保の観点から公共交通機関へのアクセスの良さも踏まえてＣＲＥが立地を厳選した物件開発を実施している。 （2） 長期安定的な資産運用 スポンサーサポート契約により、物流不動産専業デベロッパーであるＣＲＥの管理・運営及び開発能力を最大限駆使した外部成長と内部成長の両面におけるサポートに加えて、広範にわたる総合的なサポートを享受する。ＣＲＥは日本の物流不動産分野において50年以上の業歴をもつ会社である。1964年・1980年に前身となる2社が設立され、管理・運営・リーシング（商業用不動産の賃貸を支援する業務）事業への参画・拡充を進めてきた。2005年には物流投資事業（開発）へ参画し、またプロパティマネジメント（不動産に関する資産の管理を行う業務）事業の拡大・拡充を行ってきた。2014年8月にはストラテジック・パートナーズ(株)（現ＣＲＥリートアドバイザーズ(株)）を買収し、アセットマネジメント事業を本格化させている。ＣＲＥグループの50年以上にわたる物流不動産における運用ノウハウを同投資法人の運営に生かすことにより、同投資法人の長期かつ安定的な資産運用が実現する。 キャッシュ・フローの安定性については、多様なテナントと長期契約を締結しており、現在の稼働率は100%となるほか、最も早く到来する契約終了日は2021年4月末となるため、4期（2年）先までは現状の売上高が確保される。また、契約期間内に中途解約する場合は、その後の未経過賃料相当分が違約金となるほか、契約満了日の1年前に再契約もしくは満了の意思確認を行う。定期借家契約比率、固定賃料比率はいずれも100%であるため、安定的な運営が可能な契約形態である。 （3） 明確な外部成長戦略 ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設のすべてについて取得する機会の提供を受けており、明確な外部成長戦略が示されている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　村瀬 智一） 《MH》