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*15:01JST ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者として、今後も新しい企業価値の創造を目指す ■要約 ジェイ・エス・ビー<3480>は、JapanStudentsBureau(日本学生公社)の頭文字であり、主に学生マンションの企画・賃貸・管理を行う業界トップ企業である。北海道から沖縄まで70余の直営店舗「UniLife」（ユニライフ）を展開し、学生マンション管理戸数は全国で62,000戸超に達する。長年、学生マンション事業に従事した経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、「豊かな生活空間の創造」という経営理念のもと、同社は更なる成長を目指して、2017年7月には東証2部への上場を、また2018年7月には東証1部への指定変更を果たした。 1. 2018年10月期は期初予想を上回る増収増益決算 2018年10月期の連結業績は、引き続き良好な事業環境を反映して、売上高38,940百万円（前期比6.9%増）、経常利益2,890百万円（同9.5%増）の増収増益であった。主力事業の不動産賃貸管理事業では、当初計画を上回る物件管理戸数の増加や高水準の入居率維持により、家賃関連売上高は順調に推移した。前期に黒字化を達成した高齢者住宅事業においても、グループ外部からの事業譲受が加わり、事業利益は当初計画を上回った。この結果、期初計画に比べ売上高は1.6%、経常利益は4.0%上回った。好業績を反映して、配当を期初予想の35.0円から40.0円（東証1部指定替え記念配当4.0円を含む）に引き上げた。 増益に加えて、賃貸用不動産及び設備投資資金確保のために増資を行ったことで、自己資本比率は42.2%に上昇し、東証1部・不動産業平均の30.8%を上回り、財務の安全性が増している。また、収益性面でもROA（総資産経常利益率）は10.1%、ROE（自己資本当期純益率）も19.0%と、不動産業平均の4.4%、9.5%を大きく上回り、収益性が極めて高いと評価できる。 2. 2019年10月期も更なる増収増益を見込む 2019年10月期の連結業績は、売上高42,085百万円（前期比8.1%増）、経常利益3,030百万円（同4.8%増）と、更なる増収増益を見込んでいる。不動産賃貸管理事業では、同社グループの独自ノウハウを投入した高付加価値の自社物件開発をはじめ、市場競争力の高い新規物件開発により、多様化するニーズに適応した運営体制の構築・整備に努める。また、高齢者住宅事業では、引き続きドミナント戦略を展開し、運営3原則（運営の良質化、サービス提供力向上、高稼働維持）に基づき、介護サービス等の拡充・競争力の強化を図る。以上から、配当は41.0円への増配を予定するが、当面は事業発展を優先する方針であり、配当性向は9.4%にとどまる見込みだ。 3. 中期経営計画では強固な経営基盤を構築し、過去最高益の更新を目指す 2018年10月期−2020年10月期の中期経営計画では、景気に左右されない強固な経営基盤を構築し、原点回帰、事業の選択と集中を継続しながら、更なる成長のための経営資源強化・戦略的投資を行うことで次期ステージにつなぐ方針だ。物件開発や基幹システム入れ替えに119億円の設備投資を計画し、最終年度には売上高435億円、経常利益33億円の過去最高益を目標とする。初年度の2018年10月期は、計画を上回る利益を計上し、順調な立ち上がりを見せている。 ■Key Points ・学生マンションのトップ企業で、高齢者住宅事業にも注力する ・2018年10月期は、期初予想を上回る増収増益決算であった。東証1部指定替え記念を含め、増配を実施する ・2019年10月期も更なる増収増益を見込み、増配を予定するが、当面は配当よりも事業拡大を優先する方針である ・中期経営計画では次のステージに備えて物件開発やシステム投資を行う一方、2020年10月期には売上高435億円、経常利益33億円の過去最高益を計画し、初年度は順調な立ち上がり （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《MH》