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*16:34JST プロパスト Research Memo（4）：パターン化でデザイン性と低コストを両立 ■プロパスト<3236>の賃貸開発事業 1. 事業概要 3年ほど前にスタートした事業であり、期間1年程度の中期プロジェクトである。利便性の高い物件を自社保有する。同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行う。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40～50坪程度の小さな土地を中心に、20戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。投資額は1物件当たり土地購入を1～2億円程度にとどめ、20戸程度の1棟で3～5億円程度での売却を目標としている。 賃貸開発事業の2018年5月期の売上高は前期比290.7%増、営業利益も同215.3%増と急速に拡大した。営業利益率は前年同期の25.9%から20.9%に低下したものの、同社の中では最も収益性が高い事業である。売上高では会社全体の28.2%、営業利益では46.9%を占めるまでになっている。相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多いことが同事業好調の一因のようだ。 2. 特長 分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで個人投資家層を対象に売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。 徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリーズは6階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは5階以下の物件でエレベーターはなく、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。近年スタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。 売却先は個人投資家を主な対象にしており、最近では、アジアの富裕層が全体の15%程度を占めるという。視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。 3. 実績例 賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。 (1) グランディール大手町（東京都千代田区内神田、2018年7月竣工） (2) グランジット東田端（東京都北区東田端、2018年7月竣工） (3) コンポジット亀戸ＥＡＳＴ（東京都江東区亀戸、2018年7月竣工） (4) コンポジット駒込（東京都北区田端、2018年6月竣工） (5) グランジット大塚（東京都豊島区南大塚、2018年5月竣工） (6) コンポジット亀戸ＷＥＳＴ（東京都江東区亀戸、2018年5月竣工） (7) コンポジット東十条（東京都北区東十条、2018年5月竣工） (8) グランジット森下（東京都江東区森下、2018年3月竣工） （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《SF》